2024 China上海23届豪华国际地产展览会

随着中国经济的迅速崛起，海外置业和投资移民已成为中国人最新的投资理念。国内房产限购和调控政策进一步催化了中国海外置业买方市场的形成，中国购房市场巨大的消费潜力吸引众多国际地产商的眼球，纷纷进入中国市场。

在这个背景下，2024QSE上海第二十三届海外置业移民留学展览会将于2024年3月22-24日在上海世贸展馆举行。展会由上海企升展览有限公司组织，旨在为有意向海外置业、投资移民的客户提供更全面、更便捷的信息和交流平台。

本次展会涵盖了海外置业、海外移民、海外投资、海外留学四大主题，为期两天的展会将会有来自欧洲、北美洲、亚洲、澳洲、非洲等30多个国家和地区涉及海外置业、移民、投资、留学等多个领域的参展企业，集中展示高品质地产项目和投资移民服务。

对于有意向海外置业的朋友来说，本次展会是一个难得的机会。您可以近距离地面对意向客户群体，了解项目的优劣势，并且提供更大更广的平台让您推介您的项目。对于想要投资移民的人来说，本次展会也是一个寻找更多投资机会和了解更多国家移民政策的好平台。

在展会期间，您将有机会与来自世界各地的地产商、投资移民机构、留学服务机构等面对面交流，获取第一手资料和信息。同时，您也可以通过展会了解更多中国高净值人群对高品质、健康生活水准的不断追求，以及他们通过地产投资渠道移民海外的趋势。

此外，本次展会的组织者还为您准备了丰富的活动和讲座，包括房地产市场分析、投资移民政策解读、留学咨询服务等，让您更好地了解市场动态和政策变化，为您的海外生活规划提供更多帮助。

总的来说，2024QSE上海第二十三届海外置业移民留学展览会是一个高品位、全方位、综合性的大型展览，将为您提供一个开启海外生活新篇章的良好机会。我们期待您的参与！

展会日程

报到布展：2024年3月21日

展览时间：2024年3月22-24日

撤展时间：2024年3月24日17:00

组织单位：上海企升展览有限公司

展商类型

海外房产项目：海外地产发展商、海外房产中介、地产、公寓、别墅、商用物业、海外中国商城等；

移民项目：投资移民项目、移民中介机构、海外留学机构;

投资理财：银行、基金、国际投资咨询机构、法律及金融服务机构； 配套服务：律师事务所、语言培训学校、海外学校、就业机构等；

Contact Information of Organizing Committee

www.chinaopiexpo.com

前言

大家好我是丘主，一直以来日本的整栋投资楼（整栋公寓、整栋写字楼等）在华人投资家里都是一大热门的产品，这不仅得益于整栋投资楼的高利润率、与投资移民的天然契合的属性，也符合“拥有整块土地的永久产权=拥有长期保值的硬资产”的资产配置需求。

遗憾的是，目前并没有什么完整的中文攻略能比较系统地解说这一投资产品，绝大多数华人买家甚至在交房后都仍然是云里雾里——不知道房子是买贵了还是便宜了、不知道房子持有时每年产生多少开销/交多少税/产生多少净利润、也不知道如何运营（比如：如何调整招租策略、如何进行大规模修缮、如何换贷/出手），为此，也闹出过不少房东与管理公司之间不必要的矛盾。

今天我们就来彻底揭开整栋投资房的神秘面纱，让大家在买进日本的整栋投资楼时不再迷茫。

为什么那么多人热衷于投资日本的整栋投资楼？

整栋投资楼是日本房地产投资里一个重要的分支，相比于我们在国内所熟悉的单套投资公寓来说，整栋投资楼的运营更重、利润更高、灵活性更强，从这一点上讲它相当于咱们常见的投资公寓的Pro Max版。同时，通过投资整栋投资楼还有机会让海外投资人获得贷款与长期签证的机会，这算是整栋投资楼的“独家福利”。

我们来一点一点详细解说，如果中途你有看不懂的地方你可以随时跳过，先大体把握一下整栋投资楼的优势即可。

租金收益需求

整栋投资楼最直接的优势就在于高利润率。高利润率意味着，在相同的租售比的情况下，整栋投资楼的实际回报率比传统的单套投资公寓更高。其理由有定量的和定性的两方面。

定量的理由在于管理业务的配置。一般来说，日本的出租房管理业务分为租客管理（Property Management，简称PM）和大楼管理（Building Management，简称BM）两块，前者主要负责与租客的沟通、解决日常居住问题、收取租金、空房招租，其主体一般为中介公司；后者则相当于国内的物业，负责大楼内各种设备的保养、清扫以及建筑的修缮等业务，其主体一般为物业公司。

如果你在日本当过单套出租公寓的房东，你就会发现，每个月你需要缴纳两笔不同的“管理费”，前者通常是交给负责招租的中介，市场价通常在月租金的5%左右；后者则是交给负责整栋大楼管理的管理公司，每个月在几千日元到小几万日元不等，连同一起缴纳的还有房屋的修缮费（修繕積立金）。这两笔管理费分别就对应了上文所说的PM和BM业务，为了便于区分，前者有时又会叫作“委托管理费”。

整栋投资楼的租金表（レントロール）里显示的管理费为PM管理费用

但如果你在日本经营整栋投资房的话，你会发现BM费用“消失”了，每个月缴纳给中介公司的只有租金5%左右的“委托管理费”，同时也不必每月缴纳修缮费。这是因为，通常中小规模的整栋投资房的BM业务都是由房东担当，减少了这部分的开销之后，利润率自然就随之升高了。

当然，BM业务交由房东担当并不意味着房东就要像专业的物业公司那样要事必亲为。现实中负责整栋投资房的PM业务的中介公司仍然会协助执行部分BM业务，比如定期检查建筑的状况、帮助房东联系和沟通修缮大楼的公司、适时给房东提出修缮和运营的建议等，只是此时一切的决策权都在房东手上而已。事实上，在房东能充分理解BM的管理业务、负责PM业务的中介公司认真负责时，房东仍然是可以做一个甩手掌柜、享受被动收入的。

定性的理由则在于房产的规模效应和品牌效应。由于整栋公寓由多户住户组成、并且由房东或者PM公司进行统一管理，在大规模修缮、室内统一翻新、添置公共设备等运营方面平摊到每户的单价往往可以拉低，且房东可以自由决定具体的修缮内容与时机，而不像单套公寓那样还需要多数业主投票同意，在沟通成本与机会成本上也更有优势。

多户数的收益结构也有利于拉平租赁市场大小年之间的收益差距，而不像单套公寓那样或是100%收入、或是0收入。

此外，一定规模以上、运营得当的整栋投资楼还可以产生一定的品牌效应，吸引与租客相关联的其它新租客入住，从而提高招租的稳定性。

以目前的市场行情来看，日本的整栋投资楼的租售比通常比单套公寓高2~3个百分点，而当考虑进各项运营费用和税务的时候，优质的投资楼的实际收益率也很容易地达到单套投资公寓的2倍以上。